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BURSATRIS: FUNO: R-15 a la Vista

Bursa ¡Tris!, Empresa / Sector  /   22 mayo, 2014 - 14:53  /   Marco Medina Z.  /   Sin Comentarios

Empresa Sector
¡Un Tris!
Comentario breve y oportuno de un evento sucedido en los últimos minutos

PORTAFOLIO R-15: MEGA COMPRA CON CAP RATE DE 9.0%
Funo dio mayor detalle sobre los términos de la adquisición del portafolio R-15 en una conferencia telefónica que se realizó el día de hoy. En general, la operación es atractiva ya que la Fibra integrará propiedades de la más alta calidad como lo refleja su elevada tasa ocupación (95% para la parte estabilizada) y con pre arrendamientos por el 90% de la SBA del portafolio en desarrollo. De acuerdo con la compañía, el Cap Rate sobre la inversión total es de 9.0%. Funo forma parte del grupo de emisoras que denominamos “Comodines”, sin representación en el portafolio BX+CAP. El PO 2014 es de P$50.0 con un potencial de 22% vs. 12% para el IPC.

¿QUÉ ES R-15? PROPIEDADES PREMIUM Y SUPERPREMIUM
Es una cartera de inmuebles que consta de 3 edificios de oficinas A+, 1 propiedad industrial y 11 propiedades comerciales que se encuentran en el DF, Guadalajara, Quintana Roo, Sonora y Veracruz. Cabe destacar que dentro del portafolio, 8 inmuebles se encuentran en etapa de desarrollo. No obstante, la demanda por los espacios de dichos inmuebles es tal que supera la oferta de espacios disponibles en una proporción de 1.6 veces, de acuerdo con la compañía. En conjunto, la generación potencial de ingresos netos de operación (NOI) será de P$2,100mn anuales, una vez que el portafolio se encuentre totalmente estabilizado. Esta transacción deberá ser aprobada por el Comité de Prácticas Societarias de la Fibras y la Comisión Federal de Competencia Económica. Se estima que el cierre de la operación se presente en el 4T14. Dado que la adquisición se encuentra en una etapa preliminar, no estamos considerando cambios en nuestros estimados y PO 2014 por ahora.

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FLEXIBILIDAD PARA EL PAGO DE LA TRANSACCIÓN.
El monto de la operación es de P$ 23,500mn y el pago se realizará con una combinación de efectivo (P$10,000mn) y CBFIs (P$10,000mn). Además, Funo asumirá pasivos por P$3,500mn. Por ahora, Funo se encuentra evaluando las distintas opciones que tiene para financiar la parte en efectivo. Consideramos que esto debería aliviar en parte las preocupaciones de los inversionistas, ya que esta transacción podría financiarse sin una oferta de capital, considerando que la parte de efectivo se utilizará en el tiempo que se requiera para el desarrollo de las propiedades (aprox. 24 meses).

IMPACTO POSITIVO. ATRACTIVO CAP RATE. Y MÁS ADQUISICIONES EN EL PANORAMA.
El Cap Rate de esta adquisición es atractivo si se compara con la última mega adquisición hecha por Funo (Apolo 7.3%) y el nivel al que cotiza la Fibra (6.0% 2014e). Consideramos que el racional detrás de la compra de este portafolio responde a un tema de oportunidad ante un riesgo potencial de contracción en las tasas de retorno (Cap Rates) por una mayor competencia y la entrada de nuevas FIBRAS. Adicionalmente, la compañía ha señalado su intención de continuar con su estrategia para localizar y concretar nuevas inversiones de la mano de su sólido historial de adquisiciones.

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