"Cuando se quiere saber una cosa, lo mejor es preguntarla"
— Georges Duhamel

NUESTRO EVENTO: ENTREVISTA CON FUNO
A continuación detallamos los puntos más sobresalientes de nuestro evento mensual denominado «Entrevista Con» que en esta ocasión tuvo como invitado a Jorge Pigeon, Director de Relación con Inversionistas de Fibra Uno (BMV: FUNO11). El objetivo de dicho evento es compartir de manera directa con nuestros asesores y clientes información relevante y las perspectivas de la empresa. Como siempre, los directivos respondieron de manera muy transparente y exacta diversas preguntas, evidenciando el gran valor de este tipo de eventos. Mantenemos nuestra recomendación como emisora Sobre-Ponderada con un Precio Objetivo 2014 de P$50.0 con un potencial de 38%.

MUY ATRACTIVO PANORAMA CON CRECIMIENTOS DE MÁS DE 100%
Dada su naturaleza de participar activa en la adquisición de propiedades estratégicamente ubicadas, las tasas de crecimiento seguirán siendo altas en los próximos años inclusive sí se considera el tamaño que ha alcanzado Funo que actualmente posee y administra cerca de 3.1 millones de metros2 de superficie rentable. Para 2014, estimamos un incremento en Ingresos Netos Operativos (NOI) por lo menos del 107%. Dicho crecimiento refleja los más de P$34,000 mn que la compañía ha invertido durante los últimos nueves meses en la adquisición de una mezcla balanceada de activos comerciales, industriales, hoteles, oficinas y uso mixto (Apolo, paquete FINSA, Hotel Hilton, Posadas, etc.). Adicional a las compras mencionadas, Funo cuenta con prospectos de adquisición interesantes, destacando el derecho de preferencia sobre las propiedades del e-Group (accionista de control) que posee una cartera de activos muy atractivos por su ubicación, tipo de locatarios y segmentos alrededor del país. El próximo año, Funo crecerá el equivalente a los últimos 10… ¿Usted estará allí?.

SIN MAYOR IMPACTO POR LA PROPUESTA DE REFORMA FISCAL
Otros de los temas que se tocó fue el posible impacto que pudiera generar la aplicación de la reforma fiscal. Para Funo, el impacto es mínimo respecto a otros competidores en el mercado que tienen una amplia exposición a la región fronteriza y Cancún, zonas que pudieran verse impactadas por el incremento de 11% a 16% en el IVA. Por otra parte, requisitos más estrictos afectarían a aquellas Fibras con exposición a maquiladoras. Este no es el caso de Funo ya que al ser una Fibra diversificada tanto por región como por segmento su exposición es mínima. En ese sentido consideramos a Funo como el mejor nombre dentro del universo de Fibras para aprovechar el potencial que existe en el mercado de bienes raíces mexicano.

PRIORIDAD: MEJORAR COMUNICACIÓN CON EL MERCADO
La compañía reconoció que ha faltado comunicación con el mercado y se enfocará a mejorar este aspecto con la creación del área de la Relación con Inversionistas (apenas 3 meses). Además, se despejaron dudas sobra algunos temas que habían generado incertidumbre entre los inversionistas, principalmente en relación a las adquisiciones hechas por la Fibra y el tema de las comisiones. Respecto a las adquisiciones, se detalló que Funo realiza un proceso que incluye la aprobación de miembros independientes en caso de que las transacciones involucren a partes relacionadas así como la opinión de terceros independientes especializados en bienes raíces. Respecto a las comisiones, por ahora la Fibra mantendrá su esquema actual que no considera el pago de un bono por desempeño. Pigeon señaló también la diferencia de estos instrumentos vs. un bono pues “al vencimiento” el dueño de la Fibra cuenta con mayor número y más valiosas propiedades. Comentó también que México está aún lejos de tener una burbuja inmobiliaria pero que el potencial de mayores precios en bienes raíces existe y con ello la apreciación de sus propiedades (ver: MENTOR Bienes Raíces Mundiales) y que las rentas de sus propiedades en promedio están 15.0% por abajo del valor de mercado.

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