"El pensamiento está libre de impuestos"
— Martín Lutero

TEMPORADA DE DIVIDENDOS: RENDIMIENTOS ATRACTIVOS
En las próximas semanas, las FIBRAS estarán realizando el pago de dividendos correspondientes al 3T13. Este es uno de los elementos más atractivos de dichos instrumentos que continúan realizando distribuciones periódicas las cuales en su mayoría han sido incrementales en comparación al trimestre anterior. El dividendo anualizado de las Fibras ofrece un rendimiento promedio superior al 4.0% (Ver Tabla 1) vs. una tasa libre de riesgo efectiva de Cetes 28 días de 2.9%. Hay que considerar que los presentes dividendos no reflejan aún el potencial total de las inversiones realizadas por las emisoras recientemente ni el potencial de los equipos directivos para optimizar el uso de sus activos (mejores tasas de ocupación, renovación de contratos, proyectos en desarrollo, etc.). En ese sentido, el rendimiento esperado deberá ser aún más atractivo en los periodos 2014 y 2015.

GANANCIA FÁCIL POR DIVIDENDO
En un entorno tan volátil como el que se ha experimentado en el presente año resulta esencial ponderar a las FIBRAS dentro de portafolios por los beneficios que estas ofrecen. Considerando que estos instrumentos cuentan con una base de activos que generan rentas estables, el pago de dividendos se convierte en una fuente primordial de ingreso, incluso si el precio de la acción se mantiene errante. Por dar un ejemplo, si el día de hoy Fibra “X” declara un dividendo de P$0.3 por CBFI, un inversionista podría optar por comprar CBFIs al precio actual de P$20.0. Asumiendo que el pago se mantiene constante en P$0.3 por CBFI durante los próximos 12M, el rendimiento de la inversión sería de 6.0%.

REFORMA FISCAL: SIN EFECTO POR IMPUESTO A LAS GANANCIAS DE CAPITAL NI DIVIDENOS
Lo anterior se apoya en que AL PARECER ni las distribuciones de efectivo (dividendos) ni las ganancias de capital por la enajenación de CBFIs (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios) a través de la BMV estarán sujetas al pago del 10% de ISR propuesto. Esto debido a que el régimen aplicable a estos instrumentos no sufrió algún cambio por lo que continuarán operando bajo el marco regulatorio actual (Artículos 223 y 224 de la Ley del Impuesto sobre la Renta). De confirmarse, las Fibras se diferenciarán positivamente vs. otras emisoras que tienen atractivas políticas de dividendos. Importante señalar que esta característica pareciera no ser aún del conocimiento general, al momento de serlo, la demanda por FIBRAS podría aumentar.

SE INCREMENTA EL RITMO DE EJECUCIÓN
Nuestro diagnóstico al 3T13 para las FIBRAs es preponderantemente positivo puesto que se mantiene el sólido ritmo de ejecución de adquisiciones, siendo el trimestre más atareado en términos de transacciones cerradas con una inversión superior a los P$36,000mn. Estas compras servirán para fortalecer las carteras de propiedades de cada emisor y se verán reflejados en tasas de crecimiento atractivas (en el caso de Funo por ejemplo de más de 100.0% en 2014).

TASAS: MENOR PRESIÓN POR LO QUE RESTA DEL AÑO
Las últimas semanas, las Fibras mostraron alzas en sus cotizaciones después de que eventos internacionales y locales (acuerdo temporal que pone fin al cierre de gobierno en EUA, recorte en la tasa de referencia por parte de Banxico) aliviaron cierta presión en el yield del MBono. Para lo que resta del año, las expectativas sobre un posible recorte de los programas de estímulos monetarios por parte de la FED de EUA se han reducido, mientras que a nivel local, se espera que Banxico mantenga el nivel de actual de tasas a niveles históricamente bajos por lo que el entorno de inversión en FIBRAs resulta favorable.

TEMPORADA DE DIVIDENDOS

Uno de los elementos más atractivos de la recién terminada temporada de reportes trimestrales ha sido el pago constante de dividendos. En general, las FIBRAs continúan realizando distribuciones periódicas las cuales en su mayoría han sido incrementales (Ver Tabla 2) en comparación al 2T13. Lo anterior está muy relacionado con el incremento de la superficie bruta rentable (Ver Tabla 3) y los cuartos disponibles (Ver Tabla 4) que se reflejan en un incremento en la capacidad de las FIBRAS para generar flujos y en consecuencia un incremento en los resultados a repartir entre los inversionistas vía dividendos. Como se aprecia en la Tabla 1, el dividendo anualizado ofrece un rendimiento por superior al 4.0%. Hay que considerar que los presentes dividendos no reflejan aún el potencial total de las inversiones realizadas por las FIBRAS durante el trimestre ni el potencial de las administraciones de las emisoras para optimizar el uso de sus activos (tasas de ocupación, retención, nuevos contratos, etc.).

SE INCREMENTA EL RITMO DE EJECUCIÓN
Nuestro diagnóstico al 3T’13 para las FIBRAs es preponderantemente positivo puesto que se mantiene el sólido ritmo de ejecución de adquisiciones, siendo el trimestre más atareado en términos de transacciones cerradas con una inversión superior a los P$36,000mn. Estas compras servirán para fortalecer las carteras de propiedades de cada emisor y se verán reflejados en tasas de crecimiento atractivas.

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VALOR TEÓRICO POR TASA PARA FIBRAS – VTTF: MENOR PRESIÓN DE CORTO PLAZO
Durante las últimas semanas las Fibras mostraron una recuperación en sus cotizaciones a medida que eventos internacionales y locales (acuerdo temporal que pone fin al cierre de gobierno en EUA, recorte en la tasa de referencia por parte de Banxico) aliviaron cierta presión en el yield del MBono (Ver Graficas 1 y 3). Respecto a la herramienta VTTF, en el caso de Funo, considerando que su valor se explica sólo por movimientos del MBono su Precio Teórico es de P$42.03 que implica un potencial de 3.6% respecto a su precio actual. Para FIBRAMQ, su valor teórico es de P$24.34, con un potencial de 2% respecto a su precio actual. En el corto plazo, el entorno de inversión en FIBRAS resulta favorable ya que las expectativas sobre un posible recorte de estímulos en EUA se ha reducido, mientras que en el plano local, se espera que Banxico mantenga las tasas a niveles actuales por lo que resta de 2013.

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