"Sólo es posible avanzar cuando se mira lejos. Solo cabe progresar cuando se piensa en grande"
— José Ortega Y Gasset

NUEVA EMISIÓN DE DEUDA
En las próximas semanas Funo estará realizando una serie de emisiones de deuda en el mercado local y EUA. El objetivo de la compañía es obtener hasta US$2,500mn (P$33,000mn) de los cuales US$1,700(P$22,500mn) se utilizarían para restructurar pasivos actuales y los restantes US$800mn (P$10,579) se destinarían para realizar nuevas adquisiciones que complementarán el portafolio de activos de la compañía. Funo se convertirá en la primera FIBRA en emitir un programa de instrumentos de deuda con distintos vencimientos que es una práctica muy común en mercados desarrollados como EUA (REITs). Cabe destacar que por su regulación, las Fibras deben repartir al menos el 95% de su utilidad fiscal neta entre los inversionistas por lo que requieren de fuentes de financiamiento externas para fondear sus planes de crecimiento vía adquisiciones o desarrollo de nuevas propiedades.

AHORRO EN GASTOS FINANCIEROS Y MAYORES PLAZOS
Nuestras primeras impresiones de la emisión de deuda son positivas ya que Funo estará cambiando por completo el perfil de su deuda con plazos más cómodos y tasas competitivas. Actualmente la misma está garantizada por los activos de la compañía a tasas variables. Con las emisiones planeadas, se liberarán los activos de Funo ya que se emitirá deuda senior sin garantías y sin amortizaciones por lo que no afectará el pago de dividendos de la emisora. La deuda contará con calificaciones AAA por parte de dos agencias calificadoras entre ellas HR Ratings. El nivel de apalancamiento objetivo será de 35% (desde un actual de 26%) Loan to Value que representa el total de la deuda respecto al valor de los activos, un nivel razonable si se compara con otras Fibras que actualmente mantienen niveles cercanos al 50% LTV. La compañía estima ahorros en gastos financieros por un monto de P$200mn anuales por el pago de intereses.

ATRACTIVO VEHÍCULO DE CRECIMIENTO
Consideramos que la emisora seguirá creciendo a tasas aceleradas, esto respaldado por el sólido historial de adquisiciones cerradas desde su creación y las oportunidades que existen actualmente en el mercado de bienes raíces mexicano. Tomando en cuenta las últimas compras realizadas por la compañía, los recursos destinados a adquisiciones (P$10,400) serían suficientes para realizar compras por un aproximado de 600,000 mts2, que equivalen a 20% de la SBA (Superficie Bruta Arrendable) de la Fibra al 3T13. En este sentido, es importante destacar el derecho de preferencia que Funo tiene sobre losactivos de E-Group (sponsor de la FIBRA) que posee un amplio portafolio de activos entre los que destacan algunos de losinmuebles más icónicos de la Ciudad de México.

NUEVOS SEGMENTOS INMOBILIARIOS
Dada la naturaleza de la FIBRA que ha sobresalido por innovar e integrar distintos tipos de inmuebles a su portafolio, sería atractivo ver que Funo amplíe su expertise a nuevos segmentos como instalaciones destinadas al sector salud, estacionamientos, departamentos, almacenamiento, etc. Lo anterior en base a la regulación actual que aplica para las Fibras que es muy claras y directas: deberán ser bienes que se destinen al arrendamiento.