BURSATRIS: FUNO: Cambios Favorables

LA NOTICIA: CONFERENCIA CON ANALISTAS
Fibra Uno (BMV: FUNO11) llevo a cabo una conferencia telefónica ayer por la tarde en la que dio mayor detalle sobre las propuestas para modificar su estructura de comisiones actual, así como su plan de compensación a personal. Adicionalmente, la Fibra comentó sus planes para emitir nuevo capital por hasta 1,250mn de CBFIs con la finalidad de fondear futuras adquisiciones.

COMISIONES: POSITIVO. HACIA LA INSTITUCIONALIZACIÓN DE LA FIBRA
Los cambios a la estructura de comisiones de la Fibra son favorables. Si se compara la estructura de Funo con otras Fibras en el mercado (Anexo 1), vemos una más estructura competitiva, sobretodo con la eliminación de la comisión por adquisiciones a terceros (3% sobre el valor de los activos adquiridos). Por otra parte, el plan de propuesto cumple con la tarea de compensar el desempeño en base a indicadores operativos y un marco de tiempo de largo plazo, alineándose con los intereses de los inversionistas.

EMISIÓN DE CAPITAL: PREPARANDOSE PARA EL SIGUIENTE CICLO DE CRECIMIENTO
Los títulos de la emisora están reaccionando ante el potencial efecto de dilución que esto podría ocasionar. No obstante, esto no es algo nuevo para la compañía (Anexo 2), en anteriores colocaciones hemos visto efectos de dilución similares que se han compensado por tasas de crecimiento de triple dígito. Funo cuenta ya con el historial más amplio de adquisiciones entre las Fibras por lo que consideramos que no tendrá dificultades para realizar el desembolso del monto a recaudar. Mantenemos nuestra visión positiva de la emisora que continúa siendo un vehículo de crecimiento acelerado a pesar de la escala que ha adquirido desde su colocación inicial. Aunado a lo anterior, Funo ha conformado una cartera de alta calidad con inquilinos AAA, y mantiene presencia en zonas estratégicas del país con perspectivas de crecimiento muy importantes. El desempeño accionario de la emisora tras las últimas dos colocaciones ha sido positivo, impulsados por los acuerdos de adquisiciones como Santander (Rojo), Morado, MexFund, G-30, Torre Mayor, MRP, FINSA, etc. que permitieron a la Fibra incrementar en 10 veces su tamaño original.
Funo forma parte del grupo de emisoras que denominamos “Comodines”. Nuestro PO 2014 de P$50 apunta a un rendimiento potencial de 23% vs. 18% para el IPyC.

Detalle sobre comisiones y plan de compensación:
• El principal cambio a destacar es la eliminación de la comisión por adquisición de propiedades de terceros.
• La comisión por asesoría ahora será sobre 1% sobre el valor neto de los activos, muy similar a la que actualmente existe en el mercado.
• La comisión por desempeño (actualmente suspendida) será sustituida por un plan de compensación en base a CBFIs.
• El plan sería a 10 años. Los CBFIs del programa representan 5% del patrimonio pro forma total de la Fibra.
• Un comité independiente deberá aprobar las contraprestaciones a pagar. Se analizará el desempeñó individual.
• Se consideran indicadores operativos como: tasa mínima de ocupación de las propiedades, margen NOI, FFO por acción, etc.

Detalles sobre la emisión de capital:
• Funo volverá al mercado a través de una o varias colocaciones en México y en mercados internacionales. La Fibra busca emitir hasta 1,250mn de CBFIs lo que implicaría una dilución de 41% considerando los 1,809mn de CBFIs en circulación.
• Se espera que la emisión de capital se realice en los próximos 12 meses.
• El desembolso del monto recaudado se realizaría en un periodo que no supera los 18 meses tras la colocación.
• Los recursos se utilizarán para cerrar nuevas adquisiciones. Un tercera parte de los recursos será destinada para desarrollo de propiedades.
• La compañía confirmó que busca mantener su estructura de 40% industrial, 40% comercial y 20% oficinas.
• Los Cap Rates objetivo se encontrarán en un rango de entre 8% y 10%

ANEXO 1. FIBRAS: ESTRUCTURAS DE COMISIONES

Actualmente, no existe una estandarización de comisiones en el mercado. Como se puede observar en el cuadro anexo hay distintas variantes en las estructuras de comisiones de cada Fibra ya que los cargos se realizan sobre una base de activos neta, bruta o total. Al eliminar la comisión por adquisición y replantear el plan de compensación para personal, Funo hará una transición hacia una estructura más competitiva.

ANEXO 2. FUNO: COLOCACIONES SUBSECUENTES

Funo ha sido la única Fibra que ha podido regresar de forma exitosa al mercado en distintas ocasiones recaudando un monto neto de alrededor de P$32,000mn. Esto le ha permitido ejecutar su atractivo programa de adquisiciones y ampliar de forma significativa su base de activos que al cierre de 2013 superaba los P$100mil millones. Otras Fibras en el mercado están limitadas a salir nuevamente al mercado ya que cotizan a niveles inferiores a su precio de colocación inicial. El desempeño de la emisora tras las últimas dos colocaciones ha sido positivo, impulsados por el acuerdo de adquisiciones como Santander (Rojo), Morado, MexFund, G-30, Torre Mayor, MRP, FINSA, etc. que permitieron a la Fibra incrementar 10 veces su tamaño original.