NOTICIA: NUEVAS REGULACIONES: NEUTRAL PARA FIBRAS. POSITIVO PARA INVERSIONISTAS
Ayer martes 17 de junio, se publicaron las enmiendas al marco regulatorio aplicable para FIBRAs y CKDes en el Diario Oficial de la Federación (DOF). Cabe destacar que estas modificaciones tienen un impacto neutral para las FIBRAs ya que no requieren de cambios substanciales a sus estructuras y en la mayoría de los casos las regulaciones están ya contempladas dentro de sus propios estatutos.

IMPACTO: FAVORABLE
No obstante, estos cambios son significativos y POSITIVOS ya que se fortalece el entorno regulatorio en favor de los participantes del mercado ya que las medidas tienen como objetivo proveer de información relevante para la toma de decisiones y evitar posibles conflictos de interés y el exceso de apalancamiento. De esta manera, los requerimientos naturales de financiamiento que caracteriza este sector deberán ser cubiertos por emisiones de capital, cuya distribución (en acciones) favorece la bursatilidad de los papeles. La reciente baja en tasas de interés y la perspectiva de revaluación en los valores inmobiliarios a mediano y largo plazo, favorecen el interés del sector. A continuación los puntos más relevantes de la nueva regulación:

NIVEL DE APALANCAMIENTO: El límite de apalancamiento permitido para las FIBRAs será del 50% (deuda total / activos totales). Con información al 1T’14, sólo Terrafina rebasa el límite permitido (LTV 52.1%) aunque la compañía cuenta con un plan de reciclaje de capital que incluye la venta de activos no estratégicos por lo que obtendrá recursos suficientes para disminuir su apalancamiento por debajo del umbral permitido. Cabe destacar que el impacto de esta medida es neutral a medida que las compañías ya consideraban un límite de 50% en sus estatutos. También las emisoras deberán presentar información periódica (trimestre a trimestre) sobre las características de créditos significativos. Hay que tener en cuenta que las FIBRAs requieren de fuentes de financiamiento externas para fondear sus planes de crecimiento, a pesar del límite de deuda, las compañías cuentan con la flexibilidad para concretar adquisiciones adicionales mediante la emisión de CBFIs.

LIQUIDEZ: Adicionalmente, las FIBRAs deberán mantener un índice de cobertura (liquidez/servicio de deuda) superior a 1.0x. La razón financiera deberá ser calculada sobre un periodo de 6 trimestres. En caso de incumplir con dichos parámetros, se deberá comunicar a la BMV y se tendrá que presentar un plan contingente en el cual se detalle el marco de tiempo requerido para cumplir con las regulaciones. Además, la compañía que incumpla no tendrá la posibilidad de solicitar créditos adicionales salvo que los recursos se utilicen para refinanciar pasivos.

GOBIERNO CORPORATIVO: MAYOR TRANSPARENCIA Los cambios más importantes que realizaron las autoridades se centraron en incrementar la transparencia de las FIBRAs, especialmente en temas como:

Operaciones con partes relacionadas. La asamblea general de tenedores deberá aprobar las operaciones/adquisiciones cuando estas representen una inversión igual o superior al 10% del patrimonio de la Fibra sin importar si las adquisiciones se realizan de manera simultánea o sucesiva en un periodo de 12 meses contados a partir de que se concrete la primera operación. La base para el cálculo del valor de los activos se hará en base a las cifras reportadas al cierre del trimestre inmediato anterior.

Modificaciones a los esquemas de compensación a favor del administrador, comité técnico o equivalente (comisiones). También deberán ser aprobadas por la asamblea de tenedores.

En ambos casos, los tenedores relacionados deberán abstenerse de votar, aunque podrán estar presentes en la asamblea.

Substitución del administrador. Adicionalmente, la asamblea de tenedores tendrá la facultad para remover y sustituir al administrador de la Fibra, si así lo decide el voto de los accionistas que representen el 66% o más de los de excepcional CBFI.

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