"No es el más inteligente quien va adelante, sino el que se atreve."
— Robert Kiyosaki

FIBRAS: Métricas Financieras Distintas

Dadas las características de los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) (ver nota: Entendiendo a las FIBRAS), algunos de los indicadores que presentan en sus reportes financieros son distintos. Los más relevantes son NOI, FFO y AFFO, así como, el Cap Rate que aunque no es común identificarlo en los reportes financieros, es un indicador importante de considerar al momento de invertir en estos instrumentos. Por lo anterior, es imprescindible comprender cómo se obtiene cada uno ya que en la mayoría de los casos no se identifican en la contabilidad por tratarse de aspectos financieros.

Cap Rate: Indicador de Rendimiento

El Cap Rate es una tasa de capitalización basada en los ingresos operativos netos (NOI) que generan las propiedades. Se calcula dividiendo el NOI estimado para el próximo año entre el valor actual del fideicomiso (ver tabla 1). Se entiende que entre más alta es la tasa, más atractiva es la inversión en determinada fibra, dado que implica que el retorno de la inversión se dará en menor tiempo.

NOI: Ingresos – Gastos Operativos

El NOI (Net Operating Income) mide la capacidad de una propiedad para generar un flujo operativo, esto es, ingresos totales menos gastos operativos. En el primer caso, la generación de ingresos depende: 1) del Área Bruta Rentable (ABR) medida en metros cuadrados de superficie disponible para rentar; 2) nivel de ocupación del ABR; y 3) las tarifas promedio de rentas. En el caso de los gastos, los principales son mantenimiento, predial, seguros.

FFO: Flujo Generado de la Operación

El FFO (Funds From Operations) es una de las métricas más importantes dado que refleja el flujo generado por la operación, a diferencia de la utilidad neta, excluye las partidas no monetarias del estado de resultados. La depreciación y amortización se suman dado que no implican una salida o entrada de efectivo (partidas no monetarias). Por otro lado, al tratarse de bienes raíces, los ajustes en el valor de las propiedades (plus o minusvalía determinada por un tercero independiente) al no ser un flujo de efectivo no forma parte del FFO. Por último, es importante mencionar que tampoco se toma en cuenta el resultado (ganancia o pérdida) por venta de propiedades por tratarse de eventos no recurrentes (ver tabla 2).