Resultados 4T20

Flujo en línea con lo esperado – Los resultados de Macquarie estuvieron en línea nuestros estimados y con su guía de resultados. El AFFO por certificado (CBFI) fue de P$0.5940, con lo que en el año finalizó en P$2.59, la guía contemplaba un rango de P$2.56-2.59 por certificado.

Guía conservadora para 2021 – Para este año, la empresa espera un AFFO por CBFI de entre P$2.27 y 2.32, que en el punto medio implica una disminución de 12% a/a, considerando una apreciación de 7% del peso vs el dólar y el impacto del Covid-19 en descuentos e incobrables. El dividendo se mantendría en P$1.9 por CBFI, que al último cierre implica un dividend yield de 7.3%.

Desempeño mixto por segmento – De forma positiva, el segmento industrial, que representan la mayor parte del ingreso operativo neto (86% del NOI), sigue mostrando un buen desempeño ante las dinámicas favorables en la demanda de espacio industrial, mientras que el segmento de comercial, (14% del NOI) sigue registrando una mayor afectación por la pandemia

Segmento industrial – A mayor detalle, en este segmento la tasa de ocupación fue de 93.9% en promedio, cifra en línea con lo observado en 3T20 aunque menor en 162 pb respecto al 4T19. A pesar de esta disminución anual, la ocupación sigue en un buen nivel. Por otra parte, la renta promedio por metro cuadrado fue de USD$5.05, un aumento de 2.5% a/a. En cuanto a la tasa de retención, se ubicó en 77.9% , en línea con el nivel promedio de trimestres previos que es de 79%.

Segmento comercial – El segmento comercial registró una disminución de 24.8% a/a en los ingresos de las propiedades. La ocupación fue de 91.4%, una disminución de 234 pb a/a y de 69 pb vs el 3T20, debido a inquilinos que desocuparon propiedades por la pandemia. La tasa de retención fue de 49.8%, nivel bajo comparado con el 82.6% de 4T19. Respecto al impacto de la pandemia, la fibra comunicó que al 26 de enero las tiendas que permanecen abiertas representan un 70.5% del área bruta rentable (ABR) comercial o un 66% de la renta del segmento. Los negocios más afectados registran los siguientes porcentajes de cierres: gimnasios 100%, entretenimiento 98.8%, cines 75.7%, tiendas de ropa 64%, y departamentales 56.5%. En conjunto estos segmentos representan un 28.8% de la renta anualizada.

Menores apoyos en 4T20 vs 3T20 – Los apoyos por Covid que la fibra otorgó a sus arrendatarios sumaron P$15.6 millones en el 4T20, de los cuales P$3.9 millones fueron en la forma de aplazamientos de pagos y P$11.7 millones como descuentos. Respecto al 3T20, los aplazamientos disminuyeron 83.1% y los descuentos 52.0%.

Guía 2021, mantiene distribución – La guía de AFFO por CBFI para 2021, de entre P$2.27 y P$2.32, implicaría una disminución de entre 12.5% y 10.6% a/a, reconociendo una apreciación de 7% del peso vs el dólar y un impacto de P$0.17 por CBFI, debido a descuentos y provisiones incobrables como consecuencia de la pandemia. Por otro lado, la expectativa de la Fibra es que la distribución por CBFI se mantendría en el mismo nivel que en 2020 de P$1.90 por CBFI, lo cual implicaría un pay out de 83% y un dividend yield de 7.3% si consideramos el último precio de cierre. Creemos que aunque la guía no contempla un aumento en la distribución, el dividend yield permanece atractivo.

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