Nuevos desarrollos – Terrafina anunció la firma de un contrato de arrendamiento para un edificio build-to-suit en Tijuana por 354 mil pies cuadrados, con una empresa de comercio electrónico y una carta de intención por 200 mil pies cuadrados adicionales para una empresa de empaques relacionada al comercio electrónico.

Buen cap rateLos proyectos mencionados suman un área de 554 mil pies cuadrados, equivalente a un 1.4% del ABR de Terrafina al 1T21. La inversión será de USD$43.5 millones y el NOI anual esperado es de USD$4.1 millones, por lo que el cap rate de los proyectos es de 9.4%, el cap rate implícito de Terrafina al último precio es de 9.3%.

Estrategia a tres años – Terrafina dio a conocer un plan a tres años, donde contempla la inversión de entre USD$150 y USD$200 millones para desarrollar 3.2 millones de pies cuadrados en los sectores de comercio electrónico, logístico y de nearshoring. Por otro lado, esperan generar entre USD$75 millones y USD$100 millones en la venta de activos con un área rentable bruta (ARB) total estimada de 2 millones a 2.7 millones de pies cuadrados.

Cambio en política de distribuciones – Para fondear el crecimiento, Terrafina reducirá la tasa de distribución (payout) del 85% al 70% a partir de 2T21 y también recurrirá a financiamiento adicional, aunque esperan que la razón de deuda a activos (LTV) se ubique en 35% una vez terminados los desarrollos.

Añaden valor – Los proyectos a desarrollarse en 2021 añadirán valor al portafolio de la compañía, mientras que vemos positiva la estrategia de crecer en los segmentos de comercio electrónico y manufactura de exportación en mercados de alta demanda, como Tijuana, Juárez o Ciudad de México, lo cual será financiado con menores distribuciones y la venta de activos no estratégicos.

Menor distribución Aunque la distribución para este año será menos atractiva a lo anunciado previamente, la estrategia contribuye al crecimiento y generación de valor en el mediano plazo.