Resultados 3T21

Resultados en línea; efecto de tipo de cambio – Los resultados de Terra estuvieron en línea con nuestras expectativas a nivel de ingresos, lo cuales sumaron P$968 millones, una disminución de 14.3% a/a, mientras que en USD la variación fue de -5.5% a/a.

Disminución en distribución; cambio en política de dividendos – La distribución correspondiente al 3T21 será de P$0.427 por CBFI, una disminución 31.1% a/a debido a la disminución en flujo y también al menor payout, que pasó a 70% desde 85%, lo cual ya había sido anunciado por la empresa desde trimestres anteriores. Al último precio, la distribución representa un rendimiento de 1.5% y de 6.0% anualizado.

Menor ocupación – La ocupación cerró 3T21 en un nivel de 94.0% vs el nivel de 95.5% en 3T20. Por región, la ocupación fue: Norte 95.5%; Bajío 87.9% y Centro 95.4%.

Ocupación disminuye, aunque permanece en niveles altos – Los resultados de la fibra siguen reflejando un buen desempeño en los bienes raíces industriales. A pesar de que la tasa de ocupación disminuyó, pasando de 95.5% en 3T20 a 94.0% en 3T21, se mantiene en niveles altos. La ocupación es ligeramente menor respecto a comparables con niveles superiores a 95%, debido a la mayor exposición de Terra al Bajío, mientras que otras Fibras están más localizadas en el norte.

Disminución en ingresos por menor número de propiedades – La disminución en ingresos de 14.3% a/a se explica principalmente por la apreciación del MXN vs el USD en 9.5% en promedio durante el trimestre. En USD la disminución fue de 5.5%, debido a una menor ABR, que disminuyó en 6.6% a/a, luego de las ventas de activos realizadas por Terrafina a finales de 2020, con lo que el número de propiedades pasó de 289 a 275. Asimismo, la menor ocupación también afectó los ingresos. Por otro lado, se observó un aumento de 3.0% a/a en renta promedio.

Actividad de arrendamiento – En el trimestre la actividad de arrendamiento fue de 3.0 millones de pies cuadrados, en donde 76.7% correspondieron a renovaciones de contratos y 21.0% a nuevos contratos.

Mejora margen FFO, presión a nivel de AFFO – El flujo de la operación (FFO) registró una disminución de 13.4% a/a en pesos y de 4.2% a/a en USD. La disminución a menor ritmo que el retroceso en ingresos explicaría la mejora en margen de 64 pb a/a, gracias a una disminución de 22.8% a/a en el costo financiero. El Flujo ajustado (AFFO) disminuyó 16.3% a/a, debido al aumento de 6.3% a/a en mejoras de los inquilinos y de 5.0% a/a en comisiones de arrendamiento.

Reporte neutral – El reporte estuvo en línea a nivel de ingresos, aunque ligeramente por debajo a nivel de flujo AFFO. Vemos la implicación neutral, creemos que la disminución en distribución debería estar descontada ya que fue anunciada con anterioridad.

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