Resultados 4T21

Resultados en línea – Los resultados de Terra estuvieron en línea con nuestras expectativas, por lo que vemos una implicación neutral. Los ingresos trimestrales sumaron P$1,029 millones, lo que representa un aumento de 4.1% a/a. En el año, los ingresos en MXN disminuyeron 8.9% a/a, reconociendo la apreciación del MXN vs el USD, así como la venta de propiedades.

Distribución – La distribución correspondiente al 4T21 será de P$0.46 por CBFI, una disminución 24.9% a/a, debido a la disminución en flujo y también al menor payout, que pasó a 70% desde 85%. Al último precio, la distribución representa un rendimiento de 1.8% y de 7.3% anualizado.

Guía conservadora – Para 2022 Terrafina espera un distribución de entre USD$0.091-0.092 por CBFI, lo cual en el punto medio del rango implicaría una disminución de 4.6% a/a. Considerando un tipo de cambio promedio USDMXN de P$21 para 2022, la distribución sería de P$1.9 por CBFI y el dividend yield al último precio sería de 7.5%.

Cierran 2021 con una ocupación alta; 2022 estable – La ocupación de Terrafina cerró el año en 94.9%, cifra 30 pb menos a lo registrado en 2020, aunque sigue siendo un nivel alto. Para 2022, la guía de la empresa contempla una ocupación de 94-95%. El sector de bienes raíces industriales registra una demanda alta, sobre todo al norte del país, donde Terrafina cerró con una ocupación de 96.9%. En el centro del país la ocupación fue de 95.9% y en Bajío de 87.8%. En general, el sector se ha beneficiado de la demanda de espacio logístico y de manufactura en zonas industriales de exportación.

Mayor ingreso por pie cuadrado – En el trimestre los ingresos crecieron 4.2% a/a en MXN, mientras que en USD la variación fue de 3.5% a/a. La renta promedio por pie cuadrado se ubicó en USD$5.4, un crecimiento de 2.2% a/a. Por otro lado, el número de propiedades cerró en 273, una menos que hace un año.

Actividad de arrendamiento – En el trimestre la actividad de arrendamiento fue de 2.5 millones de pies cuadrados, en donde 1.1 millones correspondieron a renovaciones de contratos, 0.7 millones a renovaciones anticipadas y 0.7 millones a nuevos arrendamientos. El ABR total de Terrafina es de 38.6 millones de pies cuadrados.

 

Disminución en márgenes – El ingreso neto operativo disminuyó 4.6% a/a, debido a una menor cobranza neta y al incremento en gastos de 6.9% a/a, destacando el aumento en gastos por mantenimiento. Por su parte, los indicadores de flujo FFO y AFFO disminuyeron 6.8% a/a y 8.8% a/a, respectivamente.

Reporte neutral – El reporte estuvo en línea con lo esperado, por lo que vemos una implicación neutral. Respecto a la guía, nos parece que es conservadora al contemplar una disminución respecto a 2021, lo que se explicaría por el menor payout.

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