Resultados 2T23

Ingresos, efecto de tipo de cambio – En 2T23 los ingresos de Terrafina retrocedieron 4.5% a/a; sin embargo, en USD los ingresos aumentaron 8.1% a/a. Cabe considerar que prácticamente la totalidad de los contratos de Terra se denominan en USD.

Ocupación sigue al alza – La ocupación del portafolio de Terrafina se ubicó en 97.3%, un incremento de 100 pb respecto a 2T22.

Generación de Flujo – El flujo (FFO) del trimestre disminuyó 8.1% a/a, debido al efecto del tipo de cambio y un mayor costo financiero.

Distribución – La distribución trimestral será de P$0.44 por CBFI, lo que representa una disminución de 10.3% a/a, mientras que el rendimiento de la distribución, al último precio, es de 1.3%.

Niveles de ocupación altos – La ocupación de Terrafina sigue reflejando la alta demanda de espacio en el segmento de bienes raíces industriales. En zonas fronterizas se registraron ocupaciones de 100%. Por zona geográfica, la ocupación de Terrafina al 2T23 fue la siguiente: Norte: 99.2%; Centro 99.1% y Bajío 89.8%.

Crecimiento en rentas a doble digito – En el trimestre Terrafina registró 11 renovaciones de contratos, equivalentes a 1.1 millones de pies cuadrados. El cambio en la renta neta efectiva en estos contratos fue de 11.8%.

Efecto de mayores tasas; apalancamiento manejable – Al cierre del trimestre un 30.9% de la deuda de Terrafina se encontraba a tasa variable. Por su parte, la razón de deuda sobre activos (LTV) se ubica en 31.4%, lo cual nos parece un nivel manejable. En sentido positivo, el día de ayer Terrafina anunció un nuevo financiamiento por USD$500 millones, que reduce el costo de fondeo en 50 pb respecto a la línea de crédito que estará reemplazando

Disminución en flujo – A nivel de FFO, se observó una disminución de 8.1% a/a que se explica por la apreciación de 11.6% del MXN vs el USD durante el trimestre, adicional de un mayor costo financiero que incrementó 5.5% a/a. El flujo ajustado (AFFO) disminuyó 10.5% a/a.

Mantiene guía 2023 – Para este año Terrafina espera una ocupación de entre 96.5%-97.5%, mientras que la distribución sería de USD$0.10 por CBFI, lo que representa un crecimiento de 6.2% a/a, aunque convertida en MXN esperamos una disminución debido a la apreciación del MXN vs el USD durante el año.

Reporte neutral – Los resultados de Terrafina siguen reflejando el buen momento del segmento de bienes raíces industriales, ubicándose ligeramente por arriba de nuestra expectativa, por lo que vemos una implicación del reporte de neutral a ligeramente positiva.

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