"Dos cosas contribuyen a avanzar: ir más deprisa que los otros, o ir por el buen camino"
— René Descartes

PO 2014 P$26.0 POTENCIAL DE 24.6%
Estamos introduciendo nuestro Precio Objetivo para Fibra Hotel (BMV: FIHO12) al cierre de 2014 de P$26.0. Dicho precio implica un rendimiento potencial de 24.6% que se compara favorablemente vs. el rendimiento para el IPyC de 15.3% en el mismo periodo. FIHO es una de nuestras emisoras Favoritas con una sobre ponderación en nuestros Portafolios Institucionales (ver tabla derecha).fiho

ATRACTIVA HISTORIA DE CRECIMIENTO…
Para esta Fibra estimamos incrementos a nivel ingresos en 2014 y 2015 del orden de 67% y 41% respectivamente. Este ritmo de crecimiento será impulsado por la exitosa ejecución de adquisiciones que se dio durante 2013 con 13 compras adicionales y que estimamos continuará de forma acelerada debido a la sólida posición en caja de la compañía (alrededor de P$5,200mn). Fiho es el mejor vehículo para ganar exposición a la industria hotelera en México que se caracteriza por su fragmentación y carencia de inmuebles de calidad. Adicionalmente, el país que se ha vuelto un punto estratégico de inversión y podría incrementar su potencial con las recién aprobadas reformas estructurales.

Y DISCIPLINA PARA ADQUIRIR Y DESARROLLAR
Aunado al crecimiento, otro elemento diferenciador de Fiho respecto a otras Fibras en el mercado es su estrategia de inversión basada en concretar sólo aquellas adquisiciones con Cap Rates (tasas de retorno) mínimos de 10% en el caso de hoteles estabilizados (ya en operación) y superiores a 11% en el caso de proyectos en desarrollo o por desarrollar. Además, la cartera de propiedades se ha fortalecido por contar ubicaciones selectivas (Ej. dentro o cerca de corredores comerciales e industriales) que limitan la entrada de nuevos competidores.

CARTERA DE INMUEBLES COMPETITIVA: MULTIMARCA Y MUTIOPERADOR
La flexibilidad de mantener distintos operadores le permitirá a Fiho contar con la capacidad para colocar al operador correcto en la ubicación adecuada. La emisora cuenta ya con 3 operadores que conocen tanto al viajero de negocios nacional como al internacional y cuentan con plataformas operativas de primera línea. Además, la Fibra cuenta con un amplio abanico de marcas reconocidas en el mercado (Ej. Fiesta Inn, Camino Real, Courtyard by Marriott, etc.). Destaca la reciente asociación con Marriott International para desarrollar hasta 20 hoteles (6 ya firmados) en los próximos años.

INCORPORANDO EL DESEMBOLSO DE LA CAJA EN NUESTRA VALUACIÓN
Nuestro P.O. de P$26.0 al cierre de 2014 es resultado de una valuación por descuento de flujos de efectivo (DCF), el cual consideramos es la mejor opción para capturar el valor de largo plazo de los activos de la compañía. Nuestros estimados incorporan el desembolso de los recursos en efectivo por P$5,200mn (Ver detalle pág 2).

VALUACIÓN Y SUPUESTOS
Nuestro Precio Objetivo para FIHO de P$26.0 al cierre de 2014 implica un potencial de 24.6% y es resultado de una valuación por descuento de flujos de efectivo (DCF). Este ejercicio esta basado en un horizonte de cinco años, periodo de tiempo suficiente para reflejar la maduración del portafolio de activos de la Fibra (hoteles en desarrollo o recién inaugurados). Asumimos un Costo de Capital de 9.1% que es producto de una beta de 0.95x, el CDS a 10 años de México de 1.8%, una tasa libre de riesgo de 3.0% y una prima por riesgo de mercado de 5.0%. En el caso del valor residual, utilizamos un crecimiento a perpetuidad de 3.5%, similar a la inflación anual esperada y que refleja el incremento esperado en las tarifas cobradas por la Fibra en el largo plazo. Los principales riesgos para la emisora son: menor ritmo de crecimiento de la economía, rezago en la ejecución del programa de adquisiciones y desarrollo, incrementos substanciales en las tasa de interés e intensa competencia.

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USO DE LA CAJA: ADQUISICIONES Y DESARROLLO
En lo que respecta a nuestros supuestos, para el uso de la caja asumimos que la compañía cuenta con P$5,200mn para realizar adquisiciones adicionales. Asumimos que la Fibra invertirá estos recursos en una proporción de 55% destinados para adquirir propiedades estabilizadas a un Cap Rate de 10%, mientras que el restante se utilizará para desarrollar nuevas propiedades a un Cap Rate de 11%. De esta forma, estimamos que la Fibra tiene la capacidad para realizar adquisiciones de hasta 35 propiedades adicionales. Por el momento no estamos considerando otras fuentes de financiamiento en nuestros estimados aunque FIHO podría optar por apalancar sus activos o emitir nuevos CBFIs para fondear adquisiciones potenciales.

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GLOSARIO
Cap Rate – Retorno inicial esperado sobre una inversión en bienes raíces. Esta tasa de retorno se determina dividiendo los ingresos anuales netos de operación (NOI) entre el valor de adquisición del inmueble.

Cap Rate Implícito – Se calcula considerando los ingresos netos de operación (NOI) estimados para los próximos 12 meses entre el Valor de la empresa (Valor de capitalización actual, pasivos financieros, caja e instrumentos financieros de corto plazo)
FFO (Flujos de operación) – Se calcula añadiendo a la utilidad integral del periodo, gastos como depreciación y otras partidas y gastos extraordinarios relacionados con la operación.
FIBRA – (Fideicomiso de inversión en Bienes Raíces) vehículo de inversión inmobiliaria con beneficios fiscales que cumple con los requisitos señalados en la Ley de Impuesto Sobre la Renta. Las FIBRAS deben destinar el 95% de su resultado fiscal neto a través de distribuciones entre el público inversionista. Su origen proviene de países como EUA con la creación de los REITS (Real Estate Investment Trusts) en 1960.
LTV (Loan to value) – Es una medida de apalancamiento calculada al dividir la deuda a nivel proyecto entre el valor del activo, se presenta en forma de porcentaje.
NOI – Son los flujos provenientes de las rentas que genera un inmueble una vez descontados los gastos directos inherentes a dicho bien (seguros, mantenimiento, gastos operativos, etc.)
Proyecto en desarrollo (Greenfield) – Proyecto de inversión que involucra las fases de planeación, construcción y ejecución. Estos proyectos entran en un periodo de estabilización o “ramp up” en el cual los flujos generados son variables.
Proyecto estabilizado (Brownfield) – Proyecto de inversión que cuenta con un historial de operación continúa y genera flujos estables y predecibles.