"El conocimiento es poder"
— Sir Francis Bacon

Desafiando el Riesgo TLCAN con Adquisiciones

A pesar de una percepción negativa por el riesgo TLCAN, las emisoras relacionadas a Bienes Raíces industriales han fortalecido sus carteras con recientes anuncios de adquisiciones que en conjunto representan una inversión cercana a los US$296 millones (P$5,600 millones).  Los cap rates se mantienen en un rango de entre 8%-9%, en línea con el promedio histórico para este tipo de transacciones. Destacamos a Vesta, que incrementará su posicionamiento en Tijuana, un mercado con altas tasas de ocupación y que goza de las tarifas más elevadas en país. La operación se cerró con recursos propios a un cap rate de 8.8%.

Preferimos Industriales vs. el Resto de Bienes Raíces

La razones principales son: 1) la relación oferta-demanda en el segmento industrial sigue reflejando un comportamiento favorable (altas tasas de ocupación, absorciones netas superando la oferta), sobretodo en mercados con escasez de espacios como Ciudad de México; 2) la mayor proporción de los contratos están denominados en dólares (75%-90%+) o cuentan con componentes dolarizados, proporcionando una cobertura ante la volatilidad en el tipo de cambio; 3) son vehículos líquidos con un rango de operación promedio diaria (U3M) entre P$25 millones-P$40 millones.

Valuación: Vesta Ofrece la Mejor Combinación

El grupo de emisoras industriales (FIBRAMQ, TERRA, FIBRAPL, VESTA) cotiza a un múltiplo Cap Rate implícito 2018e de 9.0% y un múltiplo P/AFFO 2018e de 12.4x. Vesta ofrece la mejor combinación al cotizar a un Cap Rate implícito de 9.5% y una mayor expectativa de crecimiento (pág 2). En contraste, los descuentos en FIBRAMQ lucen justificados ante la falta de catalizadores en el corto plazo. Dicho lo anterior, el 1S’18 será un periodo de elevada incertidumbre para el mercado local por dos temas: Negociación TLCAN y elecciones por lo que prevemos volatilidad en esta muestra de emisoras por su exposición a industrias clave como la automotriz.