"Sea moderado tu sueño; el que no madruga con el sol, no goza del día"
— Miguel de Cervantes

REVISIÓN ANTE UN ENTORNO DE ALZA EN TASAS
Estamos revisando nuestros Precios Objetivo al cierre de 2015 para las FIBRAS bajo cobertura. Para Funo, el PO2015 es de P$48.0 lo que ofrece un potencial de 22%. Para Fiho, el PO2015 es de P$25.0 con un potencial de 26%. Para Finn, el PO2015 es de P$17.9 cuyo potencial es de 21%. Estos precios no consideran el rendimiento adicional por dividendos superiores a 4%.Las FIBRAS se perfilan para continuar su ritmo de expansión con ambiciosos planes de adquisición, no obstante, mantenemos una postura más cauta hacia al sector considerando el entorno actual de potenciales alzas en las tasas de interés, sobretodo porque los retornos de este tipo de vehículos podrían verse presionados en el corto plazo por tres principales factores: 1) una potencial compresión de retornos (Cap Rates) ante el exceso de efectivo en el mercado tanto de participantes públicos (FIBRAs) y privados (fondos institucionales), 2) un mayor inventario de inmuebles en el mercado que podría presionar las tarifas  y  3) el mayor tiempo que tomaría a las compañías para integrar las adquisiciones a las tasas deseadas.

FUNO: SEGUIRÁ ADQUIRIENDO
Esperamos que Funo continúe siendo el jugador más activo en términos de adquisiciones. Para esta emisora esperamos un crecimiento en NOI de 31% CAGR 2014-2016. Recientemente la compañía cerró las compras de los portafolios Kansas (P$10,450mm) y Búfalo (US$185mn) en donde la inversión total será de P$6,680mn. Los retornos son atractivos: 8.52% Cap Rate para la parte estabilizada de Kansas y ~15% estimado para Búfalo. Funo cotiza a un Cap Rate 2015e de 6.1%. En nuestra opinión, esto refleja que la Fibra cuenta aún con la capacidad para integrar adquisiciones de gran magnitud a tasas atractivas. No obstante, considerando  la naturaleza de la Fibra como consolidador de mercado, no podemos descartar un escenario de una potencial dilución, ya que Funo ha comprometido de forma completa los recursos levantados en su última colocación. Nuestro PO 2015 y estimados no consideran dicho escenario.

FIHO: CON MAYOR PONDERACIÓN AL DESARROLLO
Fiho cuenta con una de las tasas de crecimiento más atractivas en el sector (+36% CAGR 2014-2016). La Fibra cotiza a un Cap Rate 2015e de 5.8%, similar a la mediana del sector de 5.7%.  La emisora mantiene un sólido balance (deuda cero) que le permitiría financiar proyectos adicionales sin la necesidad de diluir a los inversionistas. No obstante, mantenemos una mayor cautela ya que una proporción significativa de las inversiones de la compañía se destinarán a proyectos en desarrollo (esperamos que sea ~40% del total), lo cual podría presionar los yields de la emisora en el corto plazo.

FINN: A DUPLICAR EL PORTAFOLIO
Para Finn esperamos incrementos en NOI DE 26% CAGR 2014-2016, el cual no considera adquisiciones adicionales. Fiho cotiza a un Cap Rate 2015e de 5.8%, similar a la mediana del sector de 5.7%. Cabe destacar que FINN mantiene su objetivo de duplicar el tamaño de su cartera actual en los próximos dos años. La Fibra reafirmó su intención de adquirir 15 hoteles por año en el periodo 2015 -2016. En ese sentido, la compañía se  encuentra evaluando diversos objetivos de adquisición potencial por un monto total de P$8,600 millones.  Respecto a  los retornos, Finn espera  adquisiciones de hoteles estabilizados a una tasa de 10% y desarrollos a 11%. Para ello, la compañía utilizará los recursos de la suscripción de CBFIs y apalancamiento adicional a un Loan to value de 33%.

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