Actualizamos nuestro precio objetivo (PO) 2022 para Terrafina a P$34.5 por CBFI desde nuestro estimado previo de P$33.2. Lo anterior representa un rendimiento potencial de 12.8% considerando el último precio de cierre. Adicionalmente, esperamos un rendimiento por distribuciones de 6.8% para 2022. Con lo anterior, mantenemos la recomendación de COMPRA.

Estrategia a tres años – Terrafina dio a conocer un plan a tres años, donde contempla la inversión de entre USD$150 y USD$200 millones para desarrollar 3.2 millones de pies cuadrados en los sectores de comercio electrónico, logístico y de nearshoring. Por otro lado, esperan generar entre USD$75 millones y USD$100 millones en la venta de activos, con un área rentable bruta (ARB) total estimada de 2 millones a 2.7 millones de pies cuadrados.

Añaden valor – Los proyectos añadirán valor al portafolio de la compañía, mientras que vemos positiva la estrategia de crecer en los segmentos de comercio electrónico y manufactura de exportación en mercados de alta demanda, lo cual será financiado con menores distribuciones y la venta de activos.

Menor distribución – Para financiar sus planes de crecimiento, Terrafina disminuyó su distribución a 70%, desde el 85% previo. Aunque el rendimiento de las distribuciones será menos atractivo, creemos que es una estrategia adecuada y contribuye a generar valor sin presionar los niveles de apalancamiento.

Buen momento del sector de bienes raíces industriales – El segmento de bienes raíces industriales al norte del país sigue beneficiándose de una buena demanda que se traduce en niveles de ocupación altos e incrementos en rentas, lo cual favorece las operaciones de Terrafina. El sector, se beneficia de la recuperación de la economía en EEUU, por la vocación exportadora de las manufactura en México, además de la reubicación de cadenas productivas hacia lugares cercanos al mercado de destino (nearshoring).

Actualización de Precio Objetivo

Actualizamos el Precio Objetivo de Terrafina a P$34.5 por CBFI desde el P$33.2 previo. Esperamos que el siguiente año la demanda de espacio industrial siga viendo impulso por la recuperación de la economía estadounidense y la relocalización de cadenas productivas, lo que contribuirá a mantener la ocupación en niveles altos. Asimismo, esperamos seguir viendo incrementos en rentas por metro cuadrado.

Para Terrafina, en 2022 esperamos una ocupación de 94% y un crecimiento en renta por metro cuadrado en línea con la inflación. Asimismo, incorporamos los nuevos proyectos para clientes ligados el comercio electrónico por 554 mil pies cuadrados (1.4% del ABR total), que Terrafina espera concluir en 3T21 y que estarían contribuyendo a los ingresos de forma más clara a partir de 2022. La empresa espera que estos desarrollos contribuyan con cerca de USD$4 millones de ingreso operativo neto (NOI) al año, lo que representa un 2% del NOI 12 meses.

Valuación

Para la valuación, utilizamos dos métodos: 1) Descuento de dividendos; y 2) Cálculo del valor neto de los activos (NAV ) a partir del cap rate y NOI 2022 estimados. Por el primero método obtuvimos un PO P$34.4 por CBFI y por el segundo de P$34.6, con lo que llegamos a un promedio de P$34.5 por CBFI.

Valuación Net Asset Value (NAV)

Utilizamos el método de Valor Neto de los Activos (NAV), en donde determinamos un Cap Rate de 8.5% y estimamos el NOI a 2022. Con base en lo anterior obtuvimos un precio objetivo de P$34.4 por certificado, que implica un rendimiento de 14.1% respecto al último precio. El NOI a 2022 representa un crecimiento de 3.1% a/a, considerando los proyectos mencionados anteriormente.

Valuación DDM

Realizamos un ejercicio de valuación a través del modelo de descuento de dividendos (DDM). Para lo anterior consideramos un crecimiento a perpetuidad (g) a partir del año 5 de 3.0% y un costo de capital r de 10.0%, el cual se obtuvo considerando un rendimiento del bono mexicano a 10 años de 7.2%, una Beta de 0.573 y un premio de mercado de 4.8%.

Con lo anterior, llegamos a un PO de P$34.6 por CBFI, que al último precio de cierre implica un rendimiento potencial de 13.1%. Para 2022, considerando la política de distribución de un 70% del flujo ajustado (AFFO), esperamos una distribución de USD$0.099 por certificado, que implicaría un dividend yield de 6.8% si consideramos el último precio.

 

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