Resultados 4T22

Reporte neutral – Los resultados de Terra estuvieron en línea con nuestros estimados a nivel de ingresos, aunque por debajo a nivel de Flujo ajustado (AFFO).

Ingresos estables – Los ingresos registraron una variación de 0.1% a/a, reconociendo el efecto de la apreciación del MXN vs el USD. En USD, la variación fue de 5.3% a/a.

Ocupación en máximos – La ocupación del portafolio de Terrafina se ubicó en 96.4%, un incremento de 150 pb respecto a 4T21.

Distribución – La distribución trimestral será de P$0.42, lo que representa una disminución de 8.2% a/a, mientras que el rendimiento de la distribución, al último precio, es de 1.2%.

Guía 2023 – Para este año Terrafina espera una ocupación de entre 96.5%-97.5%, mientras que la distribución sería de USD$0.10 por CBFI, lo que representa un crecimiento de 6.2% a/a. El rendimiento de esta distribución, al último precio y tipo de cambio, sería de 5.4%.

Mercados fronterizos alcanzan ocupación de 100% – La ocupación de Terrafina sigue reflejando la alta demanda de espacio en el segmento de bienes raíces industriales, particularmente en el norte del país, donde mercados como Tijuana, Saltillo y otras zonas fronterizas registraron ocupaciones de 100%. Por zona geográfica, la ocupación de Terrafina al 4T22 fue la siguiente: Norte: 98.4%; Centro 98.4% y Bajío 88.6%.

Planes de crecimiento – De acuerdo con el reporte de la Fibra, esperan incorporar al portafolio propiedades equivalentes a 1.8 millones de pies cuadrados que contribuirán con la generación de USD$12.2 millones en NOI al momento de su estabilización. En 2023, estas propiedades contribuirán con USD$ 8.8 millones de NOI, lo que representa un 4.7% del NOI generado en 2022. Por otro lado, cabe recordar el vehículo que Terrafina anunció con anterioridad al reporte (Sidecar), mediante el cual Terrafina espera desplegar cerca de USD$400 millones para financiar proyectos de crecimiento, sin que lo anterior tenga efectos dilutivos para los accionistas o se incremente el apalancamiento arriba de 35%.

Efecto cambiario en flujo – A nivel de FFO, se observó una disminución de 3.2% a/a que se explica por la apreciación del MXN en el período, además del mayor costo financiero. El flujo ajustado (AFFO) disminuyó 10.1% a/a, por los efectos mencionados anteriormente y un aumento de mejoras de los inquilinos, que incrementó 59.0% a/a.

Perspectiva neutral – Para este año, deberíamos seguir viendo un nivel de ocupación alta, debido a las expectativas positivas por el nearshoring, lo cual se refleja en la guía de Terrafina. A nivel de ingresos, cabe recordar que prácticamente la totalidad de los ingresos de la Fibra se encuentran ligados el USD, por lo que la apreciación del MXN tendrá un impacto; sin embargo, esperaríamos ver un beneficio por incrementos en rentas.

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