Resultados 1T23

Crecimiento ingresos, ocupación en máximos – Los ingresos de Fibra Macquarie aumentaron 3.6% a/a durante el 1T23, reconociendo el impacto de la apreciación del MXN vs el USD durante el trimestre, ya que la mayoría de los contratos de Macquarie se denominan en USD.

Ocupación permanece alta – La ocupación consolidada del 1T23 se ubicó en 97.3% desde 96.1% en 1T22. En el segmento industrial la ocupación fue de 98.2% y en el comercial de 91.0%.

Distribución – La distribución trimestral por CBFI será de P$0.525, cifra en línea con la guía y que representa un rendimiento de 1.8% al último precio cierre.

Guía 2023, cambia expectativa para tipo de cambio – En la guía de inicios de año, Macquarie consideraba un tipo de cambio promedio para 2023 de P$19.4 mientras que en la nueva guía el tipo de cambio asumido es de P$18.38. Con lo anterior el rango esperado para el AFFO por CBFI pasó de P$2.70-2.75 a un rango de entre P$2.60 – 2.65.

Sector industrial, ocupación en máximos – La ocupación en el segmento industrial cerró 1T23 en 98.2% desde 97.1% en 1T22, mientras que la tasa de renta promedio industrial en USD aumentó 7.0% a/a. Un 91% de los arrendamientos en el segmento se denominan en USD, por lo que la tasa de crecimiento de los ingresos en MXN se vio contrarrestada por la apreciación del MXN vs el USD; sin embargo, el desempeño en USD sigue reflejando la tendencia positiva.

Segmento comercial sigue recuperándose – En la parte comercial, los ingresos aumentaron 13.8% a/a, en donde los ingresos por arrendamiento crecieron 11.9% a/a y los ingresos por renta variable aumentaron 6.2% a/a. La ocupación cerró en 91.0% mientras que hace un año era de 89.8%. La renta promedio incrementó 0.6%.

Flujo consolidado – El flujo (FFO) registró un aumento de 2.6% a/a, lo cual consideramos positivo considerando el efecto del tipo de cambio ya mencionado. Adicionalmente, el efecto de las mayores tasas de interés afectó en menor medida el flujo de Macquarie, en comparación a lo observado en otras Fibras con mayores proporciones de deuda a tasa variable. Al cierre del trimestre un 4% de la deuda de Macquarie se encontraba a tasa variable.

Guía 2023 – En la guía se revisó a la baja el estimado de flujo ajustado (AFFO) por CBFI debido a la expectativa de un menor tipo de cambio USDMXN; sin embargo, la expectativa de distribución se mantuvo en P$2.1 por CBFI, asumiendo un payout de 80%.

Desarrollos, oportunidades por nearshoringFibra Macquarie cuenta con desarrollos por 1.8 millones de pies cuadrados, equivalentes 5.1% del ABR actual. Algunos de estos proyectos esperan finalizarse en 2023 mientras que contribuirían a los ingresos de forma más clara en 2024.