"La experiencia no es lo que te sucede, sino lo que haces con lo que te sucede"
— Aldous Huxley

COLLIERS: PANORAMA FAVORABLE INCLUSO SIN CONSIDERAR REFORMAS
En días recientes, tuvimos la oportunidad de reunirnos con directores especialistas en México de la reconocida firma internacional corredora de bienes raíces Colliers International, quienes compartieron su percepción del mercado inmobiliario en México, así como las oportunidades y retos que ven para las FIBRAS: México no está inmerso aún en una “Burbuja Inflacionaria”, referencias internacionales indican que existe aún espacio para aumento de precios. El entorno macro del país resulta favorable para el mercado inmobiliario. Desde una perspectiva industrial, México se ha convertido en un centro logístico muy atractivo por su ubicación próxima a mercados de alto consumo como EUA, así como una mano de obra a costos competitivos sobretodo si se considera la tendencia de alza en los costos de la mano de obra en China. Desde la perspectiva de consumo interno, el país mantiene una menor penetración de espacios comerciales para atender la demanda de la creciente clase media vs. otras economías en Latinoamérica. Una oportunidad interesante se presenta en ciudades secundarias con tasas perspectivas de crecimiento atractivas, estos mercados se han mantenido desatendidos y requieren de servicios comerciales. A esto habrá que agregar los beneficios provenientes de la reforma energética que podría atraer a compañías internacionales quienes requerirán espacios rentables de calidad.

SIEMPRE PAGA SER EL PRIMERO
Dos factores han impulsado la demanda del sector inmobiliario: El exceso de liquidez de participantes públicos y privados, así como la escasez de propiedades de calidad. Encontrar propiedades que cumplan requisitos como estabilidad en generación de ingresos, ubicación privilegiada, inquilinos de calidad, se ha vuelto un reto ya que son pocos los espacios disponibles precisamente por las ventajas competitivas que este tipo de propiedades ofrecen. Esto genera un entorno muy competitivo en el que los jugadores aprovechan las oportunidades que se presentan. Bajo este contexto, las adquisiciones hechas por las Fibras se han hecho en condiciones normales de mercado (no hay burbuja). Se han enfocado a realizar en primera instancia compras selectivas en los principales corredores del país aprovechando ventajas fiscales y los recursos obtenidos a través de colocaciones. Estas compras pueden considerarse como oportunas ya que seguramente vendrán nuevos competidores (“¿Si ustedes creen que están pagando alto las propiedades, esperen a ver el valor que tendrán en tres años más?”).

LA UBICACIÓN LO ES TODO
En línea con la regla de oro estadounidense para invertir en bienes raíces “Location, Location Location” (Ubicación, ubicación, ubicación), al momento de seleccionar una Fibra, uno de los elementos primordiales a evaluar es la ubicación de las propiedades considerando factores que van desde la accesibilidad hasta infraestructura pública de la zona en donde se encuentra la propiedad. Este elemento diferenciador brinda al arrendatario el poder de hacer renovaciones en mejores condiciones al contar con una ubicación o producto irremplazable. No es lo mismo un edificio de oficinas clase A en Av. Paseo de la Reforma que un edificio con características similares en un mercado con menor potencial.

TENER UNA DIVERSIFICACIÓN Y PROSPECTOS LO VUELVE MÁS ATRACTIVO
Una cartera de inmuebles se vuelve aún más atractiva si permite ganar exposición a distintos segmentos (comercial, industrial, oficinas, etc.) y diferentes regiones con potencial de crecimiento (región fronteriza con EUA, el bajío, zona metropolitana de la ciudad de México, occidente, etc.). Esta por de más mencionar que contar con un programa de adquisiciones (pipeline) bien definido también es un factor a considerar al momento de invertir en Fibras. Coincidieron en que no existe una forma ¨”única” para valuar Fibras, que su condición es muy distinta a los “REIT’s” en EUA donde llevan 50 años y que el factor más importante a destacar es el crecimiento observado y/o esperado.

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